不動産広告を動画で出すには

Metaは不動産広告から何を取り除く？

Metaの住宅カテゴリでは、担当者がこれまでオーディエンスの絞り込みに使っていた設定のほとんどが使えなくなります。特別広告カテゴリは、キャンペーン作成時にチェックを入れるラベルで、ターゲティングオプションをロックします。米国内または米国向けの広告主、およびカナダ・欧州の一部の広告主は、住宅広告でこれにチェックを入れる必要があります。

このカテゴリは物件掲載以外にも及びます。Jon Loomerが転載しているMetaの文面は、住宅ローン、住宅所有者保険、査定サービスも挙げています。古いガイドではルックアライクの代わりに特別広告オーディエンスを勧めていますが、Metaは2022年にこれを終了しました。

Metaのリストに担当者紹介は挙がっていません。ただ、誰かの自宅の売却を持ちかける紹介動画は住宅カテゴリに近いため、同じカテゴリで配信してください。

動画はターゲティングをどう担う？

冒頭3秒が担います。半径15マイルの円の中には、その物件の通りに関心のない人が大勢いるからです。最初の3秒で、エリア、物件の広さ、価格を、音声と画面表示の両方で伝えます。ダウンタウンの2ベッドルームのマンションを探している人は、郊外の4ベッドルームの一戸建てをスクロールして飛ばしますが、それが狙いです。

この冒頭を使った15秒の新着物件動画の例です。物件写真に自分の声を重ねます。エリア、価格、詳細は架空です。

• 0〜3秒：家の外観。免許番号とブローカー名を最初のフレームにキャプションで表示。「シダーヒルの3ベッドルーム、640,000ドル。」価格は画面にも表示します。
• 3〜11秒：キッチン、リビング、庭の順に。「キッチンは南向きの庭にそのままつながり、屋根は2年前のものです。」
• 11〜15秒：名前、会社名、Webアドレスを入れたエンドカード。「土曜の1時から3時までオープンハウスです。」

その後はカスタムオーディエンスの出番です。Metaは住宅カテゴリでもこれを維持しているため、動画を見た人や物件ページを訪れた人に、続けてオープンハウスの案内を表示できます。

不動産動画で何を言い、何を映してよい？

不動産動画では、物件はどれだけ詳しく説明してもかまいませんが、買い手を描写し始めると危険です。公正住宅法の(c)項は、選好を示す住宅広告をすべて禁じています。対象となる事由は、人種、肌の色、宗教、性別、障害、家族構成、出身国です。

言葉は定番の落とし穴です。「若いご家族にぴったり」は家族構成を指し、「3ベッドルームとフェンス付きの庭」は同じことを物件について言っています。カリフォルニア州は、広告ガイドラインで年齢や性的指向など、さらに保護対象を追加しています。

AIキャスティングは、より新しい落とし穴です。連邦規則24 CFR 100.75は、文章だけでなく写真やイラストも対象としています。(c)(3)項は、ある集団に物件の情報が届かないようなメディアや地域の選択も加えています。

AIプレゼンターは人物の画像です。各地区の居住者に合わせてアバターを入れ替えるのはこの文言に該当しうるため、プレゼンターは1人に決めて全体で使ってください。自分自身が出るのがベストです。

バーチャルステージング済みの物件は動画でもラベルが必要？

カリフォルニア州では必要です。州法AB 723は、物件の見え方が変わる加工をした画像について、2026年1月1日から義務づけています。San Diego MLSのガイドは、担当者がすべきことを具体的に示しています。MLSとは、担当者が物件を登録する共有の物件データベースです。

• AIステージングも、家具の追加・削除、造園の変更、眺望の加工も対象です。
• ラベルだけでは足りず、買い手が元の写真も見られるようにしなければなりません。
• 通常の編集は対象外です。明るさ、色補正、トリミング、シャープ化は開示不要です。
• このルールはMLSの外にも及びます。ガイドによると、不動産広告やその他のマーケティングも対象です。

ガイドは画像について述べており、動画には触れていません。ただ、物件動画に入れたステージング写真も、その画像にあたります。表示している間は画面に「Digitally altered」と出し、元の写真へのリンクを広告文に入れてください。

カリフォルニア州以外では、掲載ボードやブローカーが基準を定めます。全米リアルター協会の会員は、広告に「真実の姿」を求める第12条にも従います。

AIによる動きには、独自のリスクがあります。Creatifyのページによると、エージェントは写真を動かすだけで、部屋、仕上げ、眺望を追加・削除することはありません。一方、ほかの用途では指示と違う出力になるという声もあります（61件中17件の出典：G2、r/FacebookAds）。

そのため、投稿前に1秒ずつ確認してください。突然現れる窓は、意図せず作ってしまった加工画像です。

免許番号は動画のどこに入れる？

カリフォルニア州では、ブローカー名とともに最初のフレームに入れます。ほかの州は独自のルールがあるため、各自で確認してください。カリフォルニア州のガイドラインは動画を明示しています。初回接点となる素材には、ストリーミング動画の冒頭部分も含まれ、免許番号と責任ブローカーの名前の表示が必要です。SNSにも同じ基準が適用されます。

エンドカードでは遅すぎます。最初のフレームにキャプションとして両方を入れ、文字サイズは動画内の最小の文字以上にします。

全州のリアルターには、もう少し軽い義務があります。第12条の実務基準12-5は、広告に会社名を明確に示すよう求めています。

AI不動産動画エディタ・生成ツールは何をする？

AI不動産動画エディタ・生成ツールは、静止画の写真にカメラの動き、字幕、音楽、音声を加えます。Creatifyの不動産向けページでは、3〜20枚の写真に価格と連絡先を加えられます。書き出しは9:16、16:9、1:1に対応し、サンプルのツアーは8枚の写真で構成されています。

Creatifyはツアー動画のほか、オープンハウスの案内、市況アップデート、賃貸プロモーション、開発業者のレンダリング画像からのティザーも用意しています。

顔写真1枚あれば、プレゼンターが本人として話せます。AIプレゼンターを選ぶことも可能です。このページの顧客成果はCreatify自身の数値で、名前の出ている不動産会社のものはありません。

物件動画の費用はいくら？

物件動画の費用はモデルの料金で決まり、モデル間の差は大きくなります。Creatifyのプランカードには、各プランで作れる動画本数が載っています。3本の5秒クリップで構成する15秒のツアーは、クレジットを使い切った場合、以下のとおりです。クレジットはCreatifyの課金単位で、2か月で失効します。

5本の動画のうち3本は、物件ごとに変わります。新着物件、オープンハウス、成約済みです。この3本をプレゼンターの料金で作ると、1物件あたり15クレジットです。月額15ドルのStandardでは4.09ドルで、月に3物件を賄えます。

月額55ドルのProでは2.95ドルで、クレジットを使い切った場合、プランで18物件を賄えます。Creatifyの料金は2026年11月7日に確認しました。

チームの規模でプランが変わります。StandardとProは各1席、Maxは3席です。複数の担当者を抱えるブローカー会社には、共有クレジットプールで10席の月額195ドルのBusinessが必要です。

この計算の裏には、3つの注意点があります。

• この表は、エージェント利用の最低ラインです。Creatifyの不動産向けページはエージェントを使います。クレジットの記事によると、エージェントの実行で使うクレジット数は変動し、事前にはわかりません。最初の物件を作ったら残高を確認してください。クレジットが想定より早く減るという声があります（61件中15件の出典：Trustpilot、G2）。
• 課金は切り上げのため、16秒のプレゼンター動画と30秒の動画は同じ料金です。
• Freeプランはお試し用で、それ以上には向きません。10クレジットはウォーターマーク付きで書き出され、Creatifyの利用規約では、無料ユーザーの権利は「限定的」とされるだけで、内容は示されていません。無料の書き出しは有料広告に使わないでください。

物件にCreatifyが向かないのはどんなとき？

買い手に家の動線を理解してほしいときは、Creatifyは向きません。アニメーション化した写真では、玄関からキッチンまでの歩く流れは見せられず、大きな家や変わった家はそこが売りになります。スマホでゆっくり歩いて撮影し、CapCutの無料プランで編集してください。

自己紹介にも向きません。売り主が選ぶのは人であり、アップで見ると、アバター広告にはひと目でそれとわかるテンプレート感が出るという声があります（61件中6件の出典：r/PPC、r/FacebookAds）。担当者紹介は自分で録画し、AIは物件ツアーに使うのがおすすめです。

バーチャルステージングが主目的なら、物件特化のツールが向いています。AutoReelは、動画にステージングと写真編集がセットになっており、7日間のトライアルでウォーターマークなしの動画3本を作れます。有料プランは年20本、50本、100本で、最小プランは四半期124ドルです。

同じ物件を3つのサイズで、複数の広告タイプをまとめて作りたいときは、Creatifyの料金に見合います。

自動車ディーラー広告では、もう1つの高額な地域密着型販売と、その動画で言えることを取り上げています。

HVAC、配管工、屋根工事の動画広告では、地域の業者向けに免許ルールと繁忙期のタイミングを取り上げています。

不動産広告のよくある質問

不動産のFacebook広告は住宅カテゴリを使う必要がある？

はい、米国では、売却または賃貸の住宅広告が対象です。Metaの基準で申告が必須とされており、住宅ローンと住宅所有者保険も同じルールです。

物件広告で郵便番号を1つ指定してターゲティングできる？

いいえ。住宅キャンペーンでは郵便番号が使えず、米国では半径15マイル以上が必要です。代わりに、動画の最初の一言で地域名を伝えてください。

不動産動画をAIで作ったと明示する必要がある？

州とプラットフォームによります。AI広告の開示ルールでは、ニューヨーク州の合成パフォーマー法と、各プラットフォーム独自のルールを引用しています。ステージング写真は、上記の別のルールが適用されます。

物件動画の長さはどれくらいがよい？

リールとストーリーズ向けには15秒で作ります。CreatifyのStandardプランは最長2分の動画に対応していますが、それより長い動画はスマホで撮影するほうが向いています。

Creatifyユーザー向けのページを用途別に：Creatifyまとめ →